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Die Modernisierung des Hauses: Tipps, Trends & baurechtliche Grundlagen

Die Modernisierungsgeschichte wird jedes Jahr neu geschrieben. Neben dem sozialen Wandel der Gesellschaft werden definitionsgemäß folgende Begriffe als Modernisierung bezeichnet:

• Modernisierung im Mietrecht: alle Maßnahmen zur Wertsteigerung einer Immobilie werden dem Rechtsbegriff Modernisierung zugeordnet. Eine Modernisierung am Haus oder in der Wohnung kann zu einer Mieterhöhung führen. Reparaturen werden davon ausgeschlossen.
• Modernisierung im Bauwesen: umfasst alle Maßnahmen zum Einbau und der Sanierung einer zeitgemäßen Ausstattung.

Die Modernisierung des Hauses, ein Zukunftsprojekt mit zahlreichen Vorteilen

Alle Baumaßnahmen, die zu einer konkreten Wohnwertverbesserung führen, werden rein rechtlich als Modernisierung anerkannt. Hierbei kann es sich folgende Baumaßnahmen handeln:

• Schallschutzmaßnahmen zur Reduzierung von Geräuschkulissen
• Erneuerung von Sanitäreinrichtungen, um zum Beispiel Wasser zu sparen oder Barrierefreiheit zu garantieren
• Energieeinsparmaßnahmen durch gezielte Wärmedämmung von Fenster, Türen, Decken und Wänden
• Wassereinspar- und Aufbereitungsmaßnahmen durch den Einbau von Wasseruhren und Filteranlagen
• Modernisierung der Heizung zur Verbesserung des Wirkungsgrades sowie der Nutzung energieeffizienter Technologien
• Maßnahmen zur Einsparung von Strom durch die Verwendung von Smart Home Technik

Was sollte ich bei der Modernisierung von Gebäuden als Mieter beachten?

Es lassen sich verschiedene Grade von Modernisierungsschritten voneinander unterscheiden. Bei der Modernisierung Ihres Hauses oder der Wohnung unterscheidet CLEANILO folgende baurechtliche Maßnahmen:

• Werden ausschließlichen Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten vorgenommen, gilt die Baustruktur als nicht modernisiert.
• Eine Teilmodernisierung liegt dann vor, wenn Instandsetzungsarbeiten an bereits vorhandenen Gegenständen und Einrichtungen vorgenommen werden, die den Wohnwert verbessern.
• Eine Vollmodernisierung liegt dann vor, wenn der Gebrauchswert vorhandener Gegenstände und Einrichtungen wesentlich verbessert wird.

Tipps für die Modernisierung, die jeder Bauherr oder Mieter kennen sollte

Es gibt Baumaßnahmen, die allenfalls als Luxus zu werten sind und jene, welche den Wohn- und Lebensstandard massiv steigern. Mit folgenden Tipps gelingt es Ihnen, gemeinsam mit den Bauexperten von CLEANILO, stets die richtige Modernisierungsmaßnahme zu treffen:

Tipp 1: Kosten- / Nutzfaktor einer Modernisierung der Heizung, Sanitäranlage oder sonstiger Baustrukturen

Wenn Sie als Mieter vorhaben, gestalterische Maßnahmen zur Verbesserung der Wohnqualität zu treffen, ist dies in jedem Fall mit dem Vermieter abzusprechen. Die Mieterhöhung einer Modernisierung vonseiten des Vermieters ist ein anderes Thema. Als Eigenheimbesitzer empfehlen wir von CLEANILO ausschließlich Modernisierungsmaßnahmen vorzunehmen, welche zu einer Wertsteigerung der Immobilie führen. Hierzu zählen zum Beispiel der Einbau moderner haustechnischer Anlagen sowie die Verwendung energieeffizienter Baumaterialien. Diese sollten in jedem Fall fachmännisch installiert oder montiert werden.

Tipp 2: Erstellung eines Modernisierungsplans mithilfe von Fachleuten

Gerade beim Kauf einer bereits genutzten Immobilie lohnt es sich, zur Erstellung eines korrekten Modernisierungsplans, auf die Fachexpertise von Spezialisten zu vertrauen. Die Profis von CLEANILO machen gerne eine Baubegehung mit Ihnen, um das Gebäude oder die Bausubstanz nach Schäden zu untersuchen. Ist dies geschehen, kann ein konkreter Modernisierungsplan erstellt werden. Dazu gehören zum Beispiel folgende Maßnahmen:

• Verbesserung des Wärme-, Brand- und Schallschutzes
• Sanierungen von Bad und Küche
• Modernisierung der Heizung und Technik
• Verwendung erneuerbarer Energien
• Modernisierung von Fußböden, Decken und Wänden
• Fassadenrenovierung sowie Erneuerung von Fenster und Türen

Tipp 3: Priorisierung von Modernisierungsmaßnahmen sowie Preisangebote

Die Hausautomation sowie Umstellung auf erneuerbare Energien ist eine Modernisierungsmaßnahme für die Zukunft, welche Sie als Hausbesitzer unabhängiger macht. Die Sanierung von alten Baustrukturen gehört ebenfalls dazu. Dabei sollten Sie sich Preisangebote verschiedener Anbieter einholen und die Angebote fachgerecht prüfen lassen.

Tipp 4: Finanzierung und Förderung von Bauprojekten

Einige Modernisierungen und Baumaßnahmen werden staatlich von der Kreditanstalt für Wiederaufbau, kurz KfW, gefördert und finanziert. Hierzu zählen alle Maßnahmen für das altersgerechte Wohnen, die energetische Bausanierung sowie die Montage moderner Sicherheitssysteme.

Tipp 5: Prüfen Sie, welche Modernisierungsmaßnahmen eine Baugenehmigung erfordern

Mit einer Fachexpertise von CLEANILO wird Ihnen sichergestellt, dass jedwede Baustruktur Ihres alten neuen Hauses über die notwendige Tragfähigkeit verfügt. Die Berechnung der Statik vorhandener Bauteile ist bei jeder Modernisierungsmaßnahme vorzunehmen. So muss das Dach als Beispiel eine neue Solaranlage tragen können. Einige Baumaßnahmen benötigen ebenfalls eine Baugenehmigung.

Mit Baugenehmigung

• bei Nutzungsänderung eines Raumes, zum Beispiel, wenn der Keller in eine Wohnung umfunktioniert wird
• Änderungen der Stand- und Funktionssicherheit eines Hauses
• Fassadenrenovierungen oder allgemein Veränderung des Erscheinungsbildes

Ohne Baugenehmigung

• alle wohngestalterischen Maßnahmen, wie zum Beispiel Schönheitsreparaturen
• Modernisierung der Haustechnik
• Maßnahmen, die den Wärme-, Brand- und Schallschutz des Hauses verbessern

Tipp 6: Folgende Vorschriften sind bei Modernisierungen von Gebäuden einzuhalten

Bei der Einstufung von Gebäudesubstanzen wird zwischen Eigenheimen, Doppel- und Reihenhaushälften sowie Mehrfamilienhäuser und Wohnungen unterschieden. Bei Modernisierungsmaßnahmen gelten jeweils gesonderte Normen und Vorschriften, hinsichtlich:

• Schallschutz
• Brandschutz
• Gebäudeenergiegesetz
• Stadt und Gemeinde

Die Energieeffizienz beziehungsweise energetische Qualität des Gebäudes sollte zudem mithilfe eines Energieausweises nachvollziehbar sein. Seit Inkrafttreten des Gebäudeenergiegesetzes ist dies eine Notwendigkeit bei der Vermietung oder dem Verkauf eines Gebäudes.

Die Rechte des Mieters und Vermieters nach der Modernisierung eines Gebäudes

Sowohl für den Vermieter als auch den Mieter kann die Modernisierung von Vorteil sein. Die steuerliche Absetzbarkeit von Modernisierungsmaßnahmen ist primär für den Hausbesitzer und Vermieter von Vorteil. Als Mieter profitieren Sie ebenfalls, wenn Sie Ihre Rechte als solcher wahrnehmen. Dabei ist Ihnen das Team von CLEANILO gerne behilflich.

Der Unterschied zwischen Instandhaltungsmaßnahme und Modernisierung

Um seine Rechte als Mieter gegenüber dem Vermieter wahrzunehmen, sind bei einer Mieterhöhung die Modernisierung und der Mietspiegel gleichzeitig zu betrachten. Dabei sollte ebenfalls rechtlich zwischen einer Erhaltungsmaßnahme und Modernisierung unterschieden werden. Eine Mieterhöhung durch Modernisierung der Heizung zählt als eine Instandhaltung. Konkret zählen folgende Baumaßnahmen zur Instandhaltung:

• Reparatur der Heizung
• Austausch von Wasserrohren
• Renovierung des Bodenbelags
• Austausch von Fenster und Türen

Rechte des Vermieters und Mieters im Überblick

Als Mieter können Sie Modernisierungsmaßnahmen dulden, müssen diese aber nicht akzeptieren. Sie können vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen und nach Erhalt des Mieterhöhungsschreibens, dieses bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang kündigen.

Als Vermieter können Sie die Kosten der Modernisierung in Form einer Mieterhöhung geltend machen. In diesem Zusammenhang lassen sich 8 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. Dabei sollte jedoch bedacht werden, dass sich die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren nicht mehr als drei Euro pro Quadratmeter erhöhen lässt. Für alle Modernisierungsmaßnahmen steht Ihnen das Team von CLEANILO gerne zur Seite.